Динамика цен на жилье в Новосибирской области по итогам 2016 года
Кризис ударил практически по всем сферам экономики. Область недвижимости он также не обошел стороной. В 2016 году в Новосибирской области наблюдалась динамика снижения цен на жилой квадратный метр. В среднем, за 2016 год стоимость квадратного метра жилья в новостройках уменьшилась на 2,2 %, а на вторичном рынке отмечено было понижение цены на 5,5%.
Аналитики, детально изучающие изменения на рынке жилья в Новосибирской области, утверждают, что наметившийся тренд сохранится и в 2017 году. При этом аналитики отмечают, что падение цен наблюдается уже в течение последних 2-х лет. Вложения инвесторов в новостройки не позволяют получить доходность в 25 – 30 %, которую легко было получить буквально три года назад.
Известно, что в 2016 году увеличились в Новосибирской области объемы депозитов физлиц на 21 %. В денежном эквиваленте эта сумма равна 342 млрд. рублей. То есть эта практически вся сумма может быть выброшена на рынок недвижимости в момент улучшения макроэкономической ситуации в стране. Как только будет замечено улучшение инвестиционного климата на рынке жилой недвижимости Новосибирска – цены стремительно пойдут вверх.
Поэтому участникам НИС, которые раздумывают над тем – хранить на счетах средства и дальше, либо вложить их сейчас в новосибирское жилье, приобретенное по военной ипотеке – можно посоветовать покупку жилых квадратных метров именно сейчас.
Характер спроса в конце 2016 года на жилье в Новосибирской области и поведение застройщиков
В прошлом году в Новосибирской области было замечено, что практически все жилье, которое приобреталось в регионе, покупалось собственниками для себя. Аренда сейчас не так выгодна, ввиду снижения стоимости на нее.
Застройщики, зная о том, что приобретаемые сейчас квартиры покупаются собственниками для того, чтобы в них проживать – учитывают факт высоких требований к жилью и больше внимания уделяют качеству. Видя спад платежеспособного спроса, застройщики, чтобы привлечь клиентов в 2016 году много внимания также уделяли благоустройству территорий и качеству отделки мест общего пользования.
Если до кризиса на описанные выше факторы обращали внимание только застройщики жилья бизнес-класса, то сегодня даже при строительстве жилых объектов эконом-класса на описанные выше параметры девелоперы обращают внимание.
Самым активным в 2016 году был спрос на вторичное жилье. Сохраняется такая картина и сейчас. Покупатели жилых квадратных метров, выбирая между новым фондом и старым, отдают предпочтение второму варианту и жилью в уже сданных домах, так как в регионе большое количество долгостроев, несмотря на то, что все проблемные объекты власти региона обещают ввести в эксплуатацию до 2020 года. Покупатели все равно боятся войти в число пострадавших дольщиков. Но эксперты утверждают, что благодаря вступившим в силу поправкам в ФЗ-214, дольщики будут более защищены. Поможет им в этом появившийся недавно компенсационный фонд.
Что будет с ценами на жилье в Новосибирской области в 2017 году?
Большинство экспертов считает, что в ближайшее время цены на жилье не будут расти. Но все будет зависеть от уровня развития экономики: если государство примет меры для «оздоровления» экономики – рынок недвижимости постепенно начнет оживать, но процесс может носить затяжной характер. Небольшая надежда на это есть, так как Центробанк уже начал снижать ключевую ставку, обещая продолжать такую политику и дальше. Если же оживления экономики не произойдет и кризис будет дальше прогрессировать – цены на жилье будут медленно снижаться. При ухудшении макроэкономических показателей – цены на вторичное жилье в Новосибирской области могут упасть еще на 10 % в 2017 году, а цены на первичное жилье – снизиться на 6 – 8 %.
Чтобы выбрать правильную стратегию поведения – следует учесть как положительные, так и отрицательные прогнозы, сопоставляя их с фактами сегодняшней действительности. Исходя из того, что ключевая ставка снижается – можно говорить о том, что произойдет в 2017 году укрепление экономики, а значит, возможен и рост цен.
Сезонные факторы будут действовать на ценовую политику, как и раньше. Летом из-за минимального спроса на жилье, квадратные метры можно будет выгодно купить со скидкой. Весной и осенью спрос максимально высокий, поэтому торговаться с собственниками жилья в этот период будет достаточно сложно.
В 2017 году, как утверждают эксперты, перед покупателями новосибирского жилья будет стоять сложный выбор: приобрести жилье в старом фонде рядом с метро, или свой выбор остановить на новостройке формально более высокого класса, но с плохой транспортной доступностью. Такая картина начала складываться еще в конце 2016 года, по причине того, что большая часть новостроек сосредоточилась вдалеке от метро и важных транспортных узлов.
Эксперты советуют тем участникам НИС, которые сомневаются – брать жилье сейчас или подождать – не откладывать вопрос жилищного обеспечения в дальний ящик, то есть на два года и более. Сейчас, по их мнению, самое время делать покупку – ставки по ипотеке снизились, несмотря на окончание программы субсидирования ипотеки, кроме того цены на жилье сейчас достаточно низкие.
Разумнее всего сегодня вкладываться в строящееся жилье на ранних этапах, так как оно при вводе дома в эксплуатацию – существенно возрастет в цене. Если же для участника НИС важно купить жилье, чтобы улучшить условия жизни – то, конечно, стоит свой выбор остановить на вторичном жилье или на квартирах в недавно выстроенных и уже сданных в эксплуатацию домах.
Если участник НИС планирует покупать жилье для того, чтобы его в будущем сдавать квартирантам – следует обратить внимание на строящееся жилье (лучше, чтобы стадия строительства была начальной). Пока оно достроится – есть вероятность, что кризис сбавит свои обороты, следовательно – цены на аренду жилья, скорее всего, вырастут, поэтому его сдача будет особо выгодной для военнослужащего.
Нередко участники НИС, которые располагают собственным жильем, покупают квартиру по военной ипотеке с целью ее перепродажи. Такой вариант также можно считать интересным, но следует понимать, что продажа возможна только после того, как обязательства по военной ипотеке будут выполнены и пройдет 5-летний период после приобретения жилья. Если продать раньше – участник НИС будет вынужден оплатить налог с продажи.
