Покупка квартиры – один из самых важных вопросов для каждого военнослужащего-участника НИС. Все большее число военнослужащих стремится реализовать свое право на жильё, покупая квартиры по военной ипотеке в новостройках у аккредитованных застройщиков.
Ежегодно число доступных по военной ипотеке жилых комплексов увеличивается, и это является несомненным плюсом. Но с увеличением количества аккредитованных объектов, увеличивается и риск заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) с недобросовестной строительной компанией.
Чтобы покупка квартиры по военной ипотеке не стала «бременем», каждый участник НИС перед заключением ДУДС должен знать наперед, как обманывают строительные фирмы своих покупателей.
Проблема No1. Несоответствие площадей
Многие покупатели первичного жилья жалуются, что при покупке шла речь об одной площади, а по факту площадь оказалось другой – либо большей, либо меньшей. Часто наблюдать можно разницу в сторону увеличения.
Например, человек покупал 75 «квадратов» - эта квадратура у него указана в плане квартиры. А после получения ключей оказывается, что квартира не 75, а целых 80 «квадратов». Казалось бы – увеличение площади в большую сторону должно радовать, но чаще всего это огорчает собственников, так как появившуюся разницу в квадратуре следует оплатить.
По этому поводу дали объяснение представители одного из архитектурных бюро. Они объяснили, что процесс возведения жилого дома достаточно сложный, поэтому на стадии проектирования нереально точно до сантиметра просчитать окончательную площадь помещений. Расчеты квадратуры сотрудники архбюро делают примерный. Поэтому если после того, как сотрудники БТИ по итогам замеров озвучили большую площадь «квадратов», чем изначально было запланировано по ДУДС, стройфирма получает полное право потребовать от покупателя доплаты. Но мало кто из покупателей знает, что иногда застройщики умышленно увеличивают площадь квартиры, прибегая к различным уловкам. Чтобы их выявить, необходимо помнить о ряде правил.
В ДУДС должен быть указан материал, применяемый при сооружении стен, а также перегородок. Например, при возведении строителями лицевой кладки стен, управляющий стройфирмы дает команду вынести лицевой кирпич немного дальше, чем монолитная плита, на несколько сантиметров. Благодаря этому в итоге получает неплохую разницу. Да, с одной квартиры – совсем немного, но если взять масштаб всего выстроенного объекта – то понятно, что разница будет вполне внушительной.
Кроме этого существует еще малоизвестная обычным покупателям уловка – проектное бюро при планировании межкомнатных перегородок обычно закладывает их из кирпича по той причине, что именно он соответствует СНИП по параметрам прочности и шумоизоляции. Но по факту картина иная – все больше домов в последнее время сдают застройщики без перегородок, разделяющих комнаты. Для того чтобы хитрым образом увеличить площадь, стройфирма занимается пересогласованием. Она просит в документации отметить, что якобы стены возводились из совершенно иного стройматериала. Зачастую пересогласование идет в пользу пазогребневых плит, которые толщину имеют меньше строительного кирпича. Вот так и появляются «лишние» квадратные метры.
Аналогичная ситуация происходит и со стенами, разделяющими общий коридор многоквартирного дома от квартир. Важный момент: шумо-, а также звукоизоляция, по нормам, должна равняться 52-54 дБ. Однако далеко не всегда так получается. И этот факт можно смело назвать нарушением установленных норм. Хотя госкомиссия, принимающая дом, далеко не всегда берет во внимание столь важный момент.
Эксперты, изучающие этот вопрос, также говорят и о том, что застройщики хитрят и при обкладывании коммуникаций в жилых квартирах. Известно, что нередко, где кладка должна быть в полкирпича – строители возводят «на ребро». После этого оштукатуривают кирпич очень тонким слоем, таким образом, выгадывая еще не один лишний сантиметр. И так по всему дому.
Зная обо всем этом, заключая ДУДС и покупая квартиру, надо следить с какого материала в новостройке будут стены. Если этот момент будет прописан – обмануть застройщику клиента будет сложнее.
Военнослужащему, получившему ключи от квартиры, в выстроенном доме, следует замерить свою квартиру самостоятельно, не стоит надеяться на «дядю». Часто оказывается так, что квартира имеет форму не прямоугольника, как должно быть, а трапеции. Обмерщики, зная это, любят мерить по самым длинным стенам квартиры, тем самым увеличивая квадратные метры. Поэтому в момент приемки квартиры следует самому точно измерить фактическую длину всех стен и для себя выяснить, какую площадь все-таки имеет квартира. Если же по итогам замеров площадь квартиры окажется меньше, чем должна быть – можно потребовать от застройщика возврата переплаченных средств. Но так как они редко когда соглашаются вернуть разницу – единственным выходом, вероятнее всего, станет суд.
Проблема No2. «Ошибочно забыли»
Некоторые застройщики «ошибочно» включают в общую площадь квартиры коммуникации. Почему получается так, что коммуникации ошибочно вошли в общую площадь жилья? Их «ошибочно забывают» отбросить замерщики из общей площади жилья. Поэтому участник НИС при приемке и обмере внимательно должен следить за тем, чтобы воздуховоды, канализация и водопровод не входили в общую площадь жилья.
Проблема No3. Лоджия нужна?
Известны прецеденты, когда приглашенные замерщики «ошибочно» включали балконы и лоджии в общую квадратуру квартиры. Следует сказать, что такие «ошибки» расцениваются как противоправные действия. По ст. 15 ч. 5 ЖК РФ балконы, лоджии, а также веранды и террасы не должны быть включены в общую квадратуру квартиры. Следовательно, они не могут фигурировать в замерах и об этом необходимо знать военнослужащему заключающему ДУДС. Поэтому при проведении итоговых расчетов между участником военной ипотеки и компанией-застройщиком – о таких дополнительных бонусах как балкон, лоджия или терраса не должно быть и речи.
Знание «маленьких нюансов» строителей и замерщиков позволит участнику НИС купить квартиру по военной ипотеке в новостройке без каких-либо подвохов.
