Военная ипотека в основном реализуется участниками НИС на вторичном рынке. Покупка квартир в новостройках занимает менее 20% от общего объёма сделок, проводимых военнослужащими.
Квартиры «с рук» имеют ряд неоспоримых преимуществ, однако и в этом сегменте встречается масса сюрпризов: задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту, незаконные перепланировки, регистрация несовершеннолетних — далеко не полный список возможных проблем.
Напомним алгоритм покупки вторичных квартир по военной ипотеке.
Получение свидетельства
При планировании приобретения жилья военнослужащий в первую очередь обязан подать рапорт на получение свидетельства о предоставлении целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Средний срок ожидания 3–4 месяца. Однако не редко этот срок может достигать и полугода. Проверять выписку свидетельства можно на официальном сайте Росвоенипотеки в первых числах месяца. При появлении информации об оформлении свидетельства можно начинать предварительные поиски объекта недвижимости. Если военнослужащий не получил свидетельство по истечении 40 дней с даты оформления оригинала, в личном кабинете на сайте Росвоенипотеки можно запросить дубликат и начинать проведение сделки по нему.
Обращение в банк
Получив свидетельство в оригинале или в виде дубликата, участник НИС обращается в банки, работающие по военной ипотеке. Здесь также есть свои нюансы. После выбора программы и подачи заявки на кредитование, сотрудники банка рассчитывают сумму кредита, доступную для военнослужащего. Расчет всегда проводится индивидуально с учётом возраста участника, наличия у него сторонних долговых обязательств и его кредитной истории. Стоимость покупки участника военной ипотеки состоит из суммы накоплений и суммы кредита. При необходимости можно добавить собственные средства для увеличения стоимости покупки – это могут быть как личные сбережения, так, например, и потребительский кредит, и коммерческая часть военной ипотеки. Совместить военную ипотеки с гражданской для покупки одной квартиры невозможно.
При оформлении ипотечного договора банки требуют обязательное страхование залога в соответствии с законом об ипотеке. Страховка оплачивается за счет средств заёмщика-участника НИС. Оплачивать страховку необходимо на протяжении всего срока кредитования. Размер страхового взноса зависит от стоимости квартиры, года постройки дома и остатка долга по ипотеке. При покупке квартиры «с рук» не лишним будет потратиться на титульное страхование от возможного риска утраты права собственности на квартиру.
Самостоятельный поиск квартиры
При самостоятельном поиске подходящего жилья стоит сразу пояснить собственнику о том, что покупка проводится по военной ипотеке, которая отличается от обычной ипотеки сроками проведения сделки, так как требуется дополнительное согласование с Росвоенипотекой. Именно поэтому военнослужащий должен сам понимать весь алгоритм сделки.
Квартира нравится. Продавец согласен. Теперь главное не спешить. Внимательно изучите предоставленные документы и тщательно всё проверяйте. Заинтересовать должно любое несовпадение. Например, нередкое явление — перепланировки, не отраженные в техническом паспорте, а значит незаконны. Ознакомьтесь с документами, подтверждающими права на жилое помещение – договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследство или решение судебной инстанции. В выписке из ЕГРН обратите внимание на обременения, ограничения или аресты. В документах по оплате услуг ЖКХ и капремонта убедитесь в отсутствии задолженности, например, долг по капитальному ремонту остаётся на квартире, а значит перейдёт на нового собственника.
Если собственников несколько, заручитесь согласием каждого. Удостоверьтесь в дееспособности продавцов. Уточните информацию о зарегистрированных в квартире лицах – где они, почему не принимают участия в сделке, возможно они находятся в местах лишения свободы, возможно выехали заграницу. При наличии детей необходимо уточнить о наличии согласия опеки на проведение сделки. Надеяться на то, что сотрудники банка или Росвоенипотеки будут досконально проводить проверку документов на квартиру, не стоит – проверка будет проводиться по «чек-листу», который акцентирует проверяющего на каких-то стандартных требованиях.
В целом процесс покупки квартиры «с рук» по военной ипотеке занимает порядка 1–2 месяцев с учётом времени взаимодействия с ФГКУ «Росвоенипотека». Внимательное изучение всех документов, в том числе подписываемого кредитного договора, договора ЦЖЗ и купли-продажи, позволит минимизировать сроки сделки.
