Президент России В.В. Путин поручил правительству продумать, как перевести жилищное строительство на «нормальные» бизнес рельсы и заменить средства физических лиц на банковские кредиты. В поручении обозначен срок. Переходный период продлится 3 года. Власти рассчитывают, что это решение позволит исключить появление новых сотен и тысяч обманутых дольщиков.
А насколько готовы участники рынка к такой смене вектора и насколько вырастет цена квадратного метра? Обсудим эти вопросы с экспертом рынка недвижимости Максимом Марковым.
И: «Он на связи со студией. Максим, добрый день».
М.М.: «Здравствуйте»
И: «Здравствуйте. Такое решение проблемы на самом деле назрело давно, риски покупки жилья на этапе котлована или даже нескольких первых этажей – велики, даже если речь идет о покупке у крупных и зарекомендовавших себя компаний. И всё же, пока «долевики» это основной источник финансирования новых проектов или нет?».
М.М.: «И, да и нет. Поскольку у нас, безусловно, участие, т.е. долевое участие в строительстве по 214 закону – это абсолютное большинство средств граждан привлекаемых по этой форме в стройку, но у нас есть, и кооперативные договоры и одна из крупнейших компаний работает по такой схеме. Есть договоры займа, договоры уступки, т.е. «веер» юристы придумали довольно большой, но, безусловно, абсолютное большинство – это так называемые «ДДУ» договора долевого участия. Порядка 90% денег в стройке имеют такой источник».
И: «А есть в Новосибирске прецеденты постройки домов или жилых комплексов на средства профессиональных инвесторов?».
М.М.: «Да, есть. Пока это процент очень небольшой и концентрируется он в основном в секторе жилья комфорт, бизнес класса даже я бы сказал. Это небольшие жилые комплексы, но и то в любом случае инвесторы там финансируют не весь строительный цикл, т.е. не весь инвестиционный цикл строительства, а какую-то его начальную фазу – 20–30% от себестоимости дает инвестор, все остальное застройщик в любом случае получает от участников этого строительства, физических лиц».
И: «Максим как вам кажется 3 года – это достаточный срок, чтобы переформатировать бизнес модель?».
М.М.: «Ну, у Владимира Владимировича, наверное, достаточно. Я не думаю, что это приведет к каким-то там серьезным изменениям. Крупные компании, которые контролируют основной объем строительства, они в любом случае останутся, риски их минимальны, т.е. ничего существенного в объемах строительства не произойдет. В Новосибирске есть уже компании работающие, которые рассматривают в принципе возможность, даже до момента озвучивания вот этой «новеллы» по поводу ухода от долевого финансирования. Есть прецеденты компаний, которые в принципе предполагают, что со следующего года они откажутся от долевого финансирования, будут строить за свои деньги и предлагать жильё уже после ввода в эксплуатацию дома».
И: «Вот кризис уже подчистил ряды застройщиков, а сколько компаний уйдет с рынка, после того как, поручение президента будет исполнено? Как вам кажется?».
М.М.: «Ну, я еще до поручения президента говорил, что у нас будет падеж порядка 50% застройщиков. То есть сейчас на рынке Новосибирска работает порядка 270 таких компаний, но только 50 из них, т.е. 20% контролируют 80% всего строительства. Поэтому если уйдет половина застройщиков, это маленькие объемы, небольшие объекты и там как раз концентрируются те компании, которые плохо работают с рисками, плохо работают с управлением бизнесом, и строительством, и именно там концентрируются так называемые «обманутые дольщики». На объемах каких-то это не скажется, т.е. стройка будет продолжаться».
И: «Долевое строительство всегда было выгодным вложением средств. Купить относительно дешево на стадии котлована и потом продать готовое жилье – в общем-то, очень популярная схема. Теперь зарабатывать на этом рынке, получается, будут банки и финансовые компании, держатели фондов, у которых аппетиты, посерьезнее. Означает ли это, что цена квадратного метра значительно вырастет?».
М.М.: «Ну, у нас в стране, что не реформа, то всегда в интересах банковского сектора. Если посмотреть на прибыль, например, Сбербанка, то он собственно выигрывает от каждого новшества законодательного. Что касается роста стоимости квадратного метра – давайте, это разделим на себестоимость и все-таки цену продажи. На сегодняшний день застройщики привлекают финансирование, но это, как я уже говорил, только часть от всей необходимой стоимости и они там могут получать рост себестоимости максимум до 10%. Если это все будет переведено в проектное финансирование, то, в общем, математика показывает, что возможно получить до 30% увеличение себестоимости. А на сегодняшний день застройщики работают в пределах 20% маржинальности, т.е. сверху себестоимости накручивать 20% – это является их прибылью. Соответственно мы понимаем, что банковский процент может уже «съедать» прибыль. В этой связи застройщики будут просто вынуждены, для того, что бы оставаться в этом бизнесе и он был интересным, перекладывать рост этой стоимости на плечи покупателей».
И: «А покупатели как вам кажется, в Новосибирске готовы принять «такое» на свои плечи?»
М.М.: «Я думаю, к моменту, когда все эти законодательные изменения вступят в силу, не то, что будут готовы покупатели – будет рынок готов. У нас с обеспеченность жильем довольно позитивная ситуация. При государственном нормативе минимальном 25 квадратных метров на человека, мы, если строители выполнят все свои обязательства, сдадут все вовремя, в 2019 году получим в Новосибирске обеспеченность 30 квадратных метров на человека, т.е. это норматив минимальный,0 который всемирное общество здравоохранения рекомендует. То есть мы выйдем на довольно серьезное обеспечение, и там произойдет «точка бифуркации», когда все-таки станет понятным, что с количеством, с обеспеченностью жилья у нас уже все хорошо и застройщики, они уже это начинают, начнут работать над качеством. Предлагать более комфортное жильё, более качественное жильё, с более лучшими элементами внутренней или прилегающей инфраструктуры, т.е. они будут все равно больше вкладывать денег и соответственно стоимость в таком случае квадратного метра все равно будет дорожать. Но и Новосибирцы, у них просто появится возможность – вот этого «карьерного роста» в своей квартирной истории получать более качественное жильё. На него будет, безусловно, более высокая цена, но и спрос уже в Новосибирске будет более низкий, поскольку, как я уже сказал, нормативную обеспеченность мы превысим».
И: «Максим спасибо за комментарий. Тему отказа от долевого строительства мы обсудили с директором по управлению проектами ГК «Елка Девелопмент» Максимом Марковым».
