Обоснование эффективности
Военный переезд предлагает сравнить финансовый результат от государственного управления средствами на именном накопительном счете участника НИС с выгодой, которую можно получить при владении квартирой в течение одного и того же периода.
По результатам, публикуемым ФГКУ «Росвоенипотека», доходы от инвестиций за период с 2010 по 2014 годы включительно составляли 7 – 9 % в год, а, например, 2009 год вообще оказался для военнослужащих убыточным из-за кризиса и стремительного падения стоимости акций, в которые инвестировались средства с их именных счетов. С целью недопущения получения убытков, влекущих к уменьшению средств накоплений военнослужащих на их накопительных счетах, ФГКУ «Росвоенипотека» в 2010 году принята стратегия гарантированного инвестирования 90/10, которая подразумевает размещение 90% средств со счетов военнослужащих в депозитах банков и лишь 10% инвестируются в ценные бумаги. Данная стратегия обеспечивает минимальные риски получения убытков, но при этом уровень доходности от инвестиций никогда не будет существенно отличаться от ставок по банковским депозитам.
Итак, посчитаем доходность. Например, в случае если предположить, что на начало 2010 года у военнослужащего на счету был 1,0 млн. руб., то за пять лет, пока его деньги лежали на именном накопительном счете участника НИС, т.е. к началу 2015 года, он получил бы доход порядка 400,0 тыс. рублей. Другими словами, доходность по доверительному управлению его средствами за указанный период составила бы 40 процентов. При этом, если же в начале 2010 года военнослужащий приобрел квартиру в любом из регионов Российской Федерации, то его доход был бы существенно выше. Анализ предложений застройщиков и продавцов квартир на вторичном рынке показывает, что в среднем стоимость жилья за период с 2010 по 2015 годы увеличилась вдвое, а в некоторых регионах рост цен на жилье достиг 150 процентов. Таким образом, купив квартиру в начале 2010 года и продав её в начале 2015 года, в среднем инвестор получил доход от 80 до 150% или, если брать наш пример, на 1 млн. руб. вложений доходность составила от 800 тыс. руб. до 1,5 млн. рублей. Что, согласитесь, несоизмеримо больше, чем доходность от размещения средств в депозитах (400 тыс. рублей).
Но это мы разобрали пример, когда квартира покупалась за 1 млн. руб. без кредита. На практике квартиры покупаются военнослужащими с привлечением заемных средств, и в этом случае появляется обязательство по оплате процентов за пользование ипотекой. Давайте рассмотрим пример с покупкой недвижимости с привлечением ипотечного кредита.
Предположим, что у военнослужащего на начало 2010 года на именном накопительном счете был 1,0 млн. рублей. Для приобретения квартиры за 3,0 млн. руб. им был взят ипотечный кредит на дополнительные 2,0 млн. рублей. Как уже было рассмотрено выше, средняя стоимость приобретенной в 2010 году квартиры выросла вдвое и на начало 2015 года её стоимость составила 6,0 млн. рублей. При этом обслуживание ипотечного кредита в размере 2,0 млн. руб., взятого под ставку даже 12,5%, за 5 лет будет стоить военнослужащему порядка 1,0 млн. руб. (с учетом аннуитетных платежей). Следовательно, его доход, в случае продажи квартиры в 2015 году, составил бы не менее 2,0 млн. руб. (3 млн. руб. потребовалось бы погасить ипотечный кредит вместе с процентами за этот период). Таким образом, покупка квартиры даже с привлечением ипотечного кредита при условии качества и ликвидности приобретенного жилья существенно выгоднее для военнослужащего, чем оставление денег в доверительном управлении.
Обратите внимание, что дополнительные доходы, которые можно получить от сдачи купленной квартиры в аренду, в данных примерах не учитывались.. Если добавить эту составляющую в наши расчеты, то данный вариант заинтересует любого инвестора, так как за сдачу квартиры в аренду в крупных городах России, Московской и Ленинградской областях, можно получить дополнительно до 1 млн. руб. и больше за 5 лет. В результате, суммарный доход военнослужащего при рассмотренном варианте инвестирования за 5 лет мог составить не менее 3,0 млн. руб., что в 7 раз больше, чем доходность от доверительного управления средствами с именных счетов.
Выше были разобраны примеры длинных инвестиций (на 5 лет). А что же можно получить за один год? В последнее время на российском рынке недвижимости все больше появляется предложений от аккредитов
Как показывает практика, жилье на стадии строительства стоит на 20-30% ниже рыночной стоимости готового жилья. Таким образом, покупая недвижимость даже на поздней стадии строительства, военнослужащие вправе рассчитывать на подорожание своей квартиры, как только будут оформлены на неё документы о праве собственности. Приведем реальный пример, как поступил один из наших клиентов. Военнослужащий в начале 2014 года приобрел по ДУДС квартиру в новостройке с готовностью объекта порядка 80% за 2,6 млн. рублей. На момент покупки он имел на своем именном накопительном счете порядка 1,2 млн. руб., соответственно остававшаяся сумма в размере 1,4 млн. руб. была им взята в ипотечный кредит в Сбербанке по ставке 10,5% годовых. В декабре 2014 года дом был достроен и документы на право собственности были оформлены, а в январе 2015 военнослужащий продал с нашей помощью свою квартиру за 3,4 млн. рублей. Из указанной суммы им был возвращен целевой жилищный займ (ЦЖЗ) в размере 1,4 млн. руб., а также погашен ипотечный кредит в размере 1,3 млн. рублей (часть ипотечного кредита была погашена за счет средств ЦЖЗ в течение года, пока велась стройка объекта). В результате, военнослужащий получил на руки разницу между его обязательствами и продажной стоимостью квартиры в размере 600,0 тыс. руб. (после уплаты НДФЛ с продажи квартиры и оплаты наших услуг). Если бы вместо покупки квартиры военнослужащий копил средства на именном накопительном счете, то его доходы от инвестирования за этот же период не превысили 100,0 тыс. рублей. Кроме того, полученные деньги в размере 600,0 тыс. руб. военнослужащий вправе использовать по своему усмотрению в отличие от доходов, которые он получил бы от инвестирования его накоплений по традиционной схеме.
В заключение всего вышесказанного можно однозначно сделать вывод о том, что инвестирование в жилье намного выгоднее, чем инвестирование в банковские депозиты, однако доходность от альтернативных способов инвестирования может быть различной и зависеть от Вашего выбора периода инвестирования и взглядов на использование инвестиционного жилья. Наши консультанты имеют богатый опыт решения данных вопросов и готовы предложить вам оптимальные схемы инвестирования ваших накоплений с учетом всех Ваших пожеланий.
Защищенность инвестиций в недвижимость
За последние 25 лет постсоветского периода стоимость жилья незначительно падала или стояла на одном месте лишь в кризисный период 2009 года. При этом спад стоимости на жилье был незначительным и непродолжительным (порядка 4-6 месяцев), после чего все вернулось на круги своя. А в целом на протяжении всего постсоветского периода отмечается постоянный и уверенный рост стоимости квартир и другой жилой недвижимости не только на всей территории России, но и во всем цивилизованном мире. Однако, по мнению «Военного переезда», не стоит полагаться исключительно на исторический опыт.
Правильность принятия решения об объекте инвестиций зависит от многих факторов, главным из которых, наравне с тенденцией развития рынка, является востребованность купленного военнослужащим жилья или, как принято говорить, его ликвидность.
По мнению абсолютного большинства экспертов рынка недвижимости, ликвидное жилье имеет наивысшей уровень инвестиционный защиты, поскольку такое жилье будет всегда востребовано. И на это есть целый ряд причин, к которым относятся и рост населения больших городов, региональных центров и колоссальное количество старого жилого фонда, откуда люди так или иначе стремятся перебраться в новое жилье, и отсутствие земель для постройки нового жилья в центральных районах крупных городов. Другими словами, что бы ни случилось, люди всегда будут хотеть жить в современных квартирах или домах, в хороших районах с развитой инфраструктурой. Поэтому спрос на такое жилье будет только расти по мере повышения уровня жизни населения России.
Одновременно с данным обстоятельством стоимость постройки жилья будет всегда расти, из-за инфляции. В этой связи себестоимость вновь возводимого жилья будет всегда выше, чем жилья, построенного, например, годом ранее. Таким образом, застройщики всегда будут продавать недвижимость, построенную сегодня, дороже, чем они продавали жилье, построенное еще вчера. Все эти факторы не могут измениться несмотря ни на что, за исключением, пожалуй, войны или краха банковской системы. Поэтому и принято считать, что инвестирование в ликвидное жилье всегда имеет наивысший уровень защищенности.
При этом, безусловно, любое инвестирование связано с риском. Но и при инвестировании средств накоплений в банковские депозиты, государство не сможет гарантировать их сохранность в случаях краха банковской системы или войны.
Механизм инвестиций в недвижимость
Суть качественного инвестирования – добиться максимального охвата различных вариантов новостроек по всей России с тем, чтобы выбрать лучший. На сегодняшний день среди доступных вариантов новостроек по военной ипотеке есть ряд предложений, имеющих высокую инвестиционную привлекательность.
Консультанты «Военного переезда» предложат Вам объективные обоснования выводов о возможности инвестирования в конкретные объекты. Военнослужащему остается только выбрать объект инвестирования. Все остальные действия могут быть выполнены его доверенным лицом или «Военным переездом» на основании нотариально оформленной доверенности на совершение сделки. При этом недвижимость может быть таким образом приобретена в любом регионе России.
«Военный переезд» стремится добиться высочайшего уровня комфорта своих клиентов. Поэтому специально для военнослужащих разработаны стандарты обслуживания, учитывающие служебную загруженность клиентов. «Военный переезд» работает на основании доверенности и способен совершать все необходимые действия по покупке и продаже недвижимости на основании выданной доверенности. Также доверенным лицом военнослужащего может выступать любое лицо, на которого будет оформлена соответствующая доверенность. Таким образом, «Военный переезд» готов полностью закрыть все вопросы, включая получение ипотечного кредита, без физического присутствия клиента в месте совершения сделки. Аналогичный подход распространяется на случаи продажи военнослужащим квартиры, приобретенной по военной ипотеке.
Другими словами – Вы просто обращаетесь в «Военный переезд», выбираете объект инвестирования, покупаете его со скидкой от рыночной цены, ждете инвестиционный период, продаете объект недвижимости и забираете прибыль.
Десятки тысяч военнослужащих, которые уже купили жилье по военной ипотеке, в той или иной мере получают солидную прибыль, почему бы и Вам не делать то же самое, но с наивысшей эффективностью?
